[Paris] Parc des Princes (48.583)

[Sam Doulaz Jr]

Quel serait Et l'avantage pour QSI de posséder le PDP ?

Bah l'exploitation en elle-même du stade génère des crédits :
- la billeterie essentiellement
- mais aussi les loges, les séminaires etc, tout ce qu'on fait de bien maintenant en exploitant un tel équipement quoi.
- la capitalisation de l'actif* et la revente éventuelle

* Quand t'as un bien de ce type, c'est plus facile de crâner devant le banquier quand tu lui demandes un crédit puisque tu lui donnes des garanties au cas où. C'est la stratégie d'Aulas avec OL Land mais lui en plus il a ses actionnaires.

Après, il faut comparer ces crédits aux débits :
- Combien coute l'entretien ?
- Les travaux éventuels ?
- La Taxe Foncière et toutes celles que je ne connais pas dans le cadre d'un tel bien mais qui existent forcément ahaha.

Après, comme d'habitude, tu as deux colonnes :
- débit
- crédit
Et tu comptes...
En fait tu compares par rapport aux loyers que tu payes chaque année dans le cas actuel du PSG.

C'est tout. Tu ne fais pas tout à fait ce que tu veux puisque tu dois tout de même respecter la fameuse destination du bien. Et finalement, tu peux toujours faire les travaux que tu veux (comme dans un bail emphytéotique en tant qu'emphytéote (locataire)) et tu retire toujours les fruits du biens (en gros tout ce que ça rapporte et on en revient au point 1 (revenus de la billeterie etc.). Ca, ça ne change pas puisque le bail emphytéotique donne le droit d'usufruit** à l'emphytéote.

**Usufruit : Il s'agit du droit "d'usus" : user du bien (ici y jouer au foot) et de "fructus" : en retirer des fruits (revenus de la billeterie etc, tous type de revenus en fait).

Est-ce que je suis clair dans mes explications ?
Est-ce que vous avez des questions ?

Peux-ton penser qu'ils auraient plus ou moins de mal à obtenir un permis de construire pour une gigantesque rénovation (voir destruction/reconstruction) que si la propriété du Parc reste à la ville?

Ce ne changerait rien dans ce genre d'opération car une close est souvent ajoutée au compromis de vente. La close ici serait d'obtenir le permis de construire.

Ca fonctionne exactement pareil par exemple quand un particulier achète un terrain pour y faire construire une maison.
Si il n'obtient pas le permis de construire pour cette maison, la vente du terrain devient caduque puisque la close est alors prise en compte. On dit qu'elle devient "effective".

C'est pour cette raison qu'on détermine toujours avant ce que l'acquéreur va faire du bien (du terrain en l'occurrence même si il y a un truc dessus qu'il va démolir - comme pour le PdP ici). Comme ça on sait si on peut lui vendre ou pas. Sinon on travaille pour rien, on fait perdre du temps à tout le monde et aucune des parties n'aime pas ça

Donc dans le cadre d'une vente du PdP (mais on n'en est loin je pense), la commune de Paris et QSI s'entendraient AVANT la vente sur le projet futur.
- On détermine d'abord le projet
- On vend après.

Donc ça ne change rien à priori.

[Sam Doulaz Jr]

Je reviens sur l'usufruit parce que je ne pense pas avoir été suffisamment clair.
Je vous fait un petit cour de droit immobilier, mais si c'est lourd, n'hésitez pas à le dire.

Donc, en France, le droit de propriété (immobilière ou non) contient en fait 3 droits différents :
- Le droit d'usus : droit d'"user" du bien ou le droit d'"usage" (y habiter si on est dans du résidentiel, y faire des bureaux si on est dans des locaux de bureaux, marcher dessus si on a un terrain etc.).

- Le droit de fructus : c'est le droit de recueillir LES FRUITS du bien immobilier. Par exemple des loyers lorsqu'on le donne à bail. Autre exemple, si vous avez un terrain avec des pommiers dessus, bah vous avez le droit de cueillir les pommes ET MEME DE LES MANGER ! lol
Après il existe des restrictions hein. Ne croyez pas que vous allez vous en tirer comme ça ahaha. Par exemple, si vous trouvez une cité romaine enfouie sous votre terrain, n'espérez pas la garder pour la faire visiter ahahaha.

- Et le droit de disposer du bien : Ca cible la vente du bien essentiellement... Pas besoin d'explication là.


Ce qui est intéressant par rapport au PdP et à tous les stades en France, c'est que la plupart des équipements sportifs appartiennent à l'Etat, aux collectivités locales etc.
L'Etat ou les collectivités locales louent les stades important à des clubs (foot, rugby etc).
Elles les louent dans le cadre des baux (un bail, des baux) emphytéotiques donc. Et ce qui est rigolo, c'est que dans le cadre d'un bail emphytéotique, l'emphytéote (le locataire) bénéficie du droit d'usufruit sur le bien. Donc l'usus et le fructus.

Oué je sais. Moi aussi je hais le latin

Voilà, ça te donne un aperçu de réflexion sur ce qu'apporterait à un club la possession de son stade par rapport au fait d'être emphytéote, même si les vrais enjeux sont ailleurs.
Mais il y a aussi plein d'autres subtilités dans le bail emphytéotique. Je peux vous en donner les grandes lignes juridiques et les comparaisons avec les autres types de baux ou la propriété, mais pas tout parce que les baux emphytéotiques ne sont pas du tout ma spécialité.

[Axelferis]

Merci de toutes ces explications sam doulaz

[vilak]

Merci pour ces précisions!
Ce n'est pas du tout lourd, ce genre d'informations est quand même assez important car tout cela va influer la future destination du Parc.
Dans l'une des dernières phrase de ton dernier message, tu dis que "les vrais enjeux sont ailleurs", peux-tu développer s'il te plait?

[Sam Doulaz Jr]

Hé hé. Je me suis permis ces explications parce que je sais qu'on est ici sur un forum "intelligent". Et pas un simple forum de supporters. Si j'explique ça sur d'autres forums, ils s'en foutent

Quand je disais que les vrais enjeux sont ailleurs, je pense que vous connaissez déjà la réponse.

D'abord, le bail emphytéotique impose un certain nombre de contraintes à l'emphytéote. Il faudrait que je reprenne mes cours de droit qui datent un peu (mais qui sont toujours valables) pour vous faire le détail.
Mais en gros, évidemment le locataire ne fait pas tout ce qu'il veut, malgré le droit d'usufruit.
J'essaierai de vous retrouver les exemples ce week end.

Ensuite, on va prendre le cas d'OL Land. C'est le plus parlant en France.

- Si JMA a tant voulu son stade, ce n'est pas SEULEMENT pour le stade. Il n'a pas acquit un stade comme Gerland par exemple où à part le stade, il n'y a rien.
Il a acquit un TERRAIN. Et sur ce terrain, il fait bâtir non seulement le Stade des Lumières, mais aussi des hôtels, des bureaux etc.
Et il me semble que TOUT CA appartiendra à l'Olympique Lyonnais. Par conséquent, bah les fruits de tous ces biens (donc les loyers parce qu'il va les louer) seront TOUS pour sa pomme. Hop ! Dans les caisses de l'Olympique Lyonnais.
Ensuite, tous ces biens seraient des "actifs" de l'Olympique Lyonnais. Son patrimoine en fait au même titre que le centre de formation, les joueurs, le stade, ses propres bureaux etc.
Ces actifs sont tous des garanties financières pour un banquier si on lui demande un crédit... Si on n'arrive pas à rembourser le crédit, on peut toujours vendre certains de ses actifs.
Donc, malgré Nicosie, ça devrait aller à long terme pour l'OL ^^

A Gerland, il n'aurait pas pu faire tout ça.
Idem pour le PdP... Il n'y a pas la place.

D'ailleurs, l'idée n'est pas nouvelle puisqu'en Europe, ce type d'exemple est courant. Y'a qu'en France qu'on ne savait pas faire... Mais on évolue

Je vous disais que j'habite à côté de Disney. Et pour le projet de Roland Garros, c'est exactement ce qui était prévu. Bon, ils ont pas voulu, ils ont pas voulu hein... Le Bois de Boulogne, toussa toussa ^^
Mais il y aura d'autres trucs. On fait les choses biens dans l'aménagement du territoire en France maintenant. C'est compliqué, mais il y a de bonnes idées.

Mais ça ce sont des trucs que vous savez déjà ici j'ai vu.

Il faut que je vous laisse messieurs. Bon après midi.

[Axelferis]

juste pour le cas Lyon , Ol est proprio à 50% du projet et plus 100% comme avant. Au traver la société du montout

[Sam Doulaz Jr]

juste pour le cas Lyon , Ol est proprio à 50% du projet et plus 100% comme avant. Au traver la société du montout

Ah. Là c'est moi qui vais te demander des détails.
J'imagine que ça doit être dans le topic dédié remarque... Mais j'ai pas encore tout lu.
C'est ce genre d'infos que je suis venu chercher sur ce forum justement concernant les stades de l'Euro 2016.

[Axelferis]

oui c'est dans le topic du stade des lumières.

Faudra que tu regardes mais en gros Vinci c'était impliqué au final et avait racheté 49% de la société sui gèrera le stade et qui avait été crée pour cela.
Plus les détails précis mais demande aux lyonnais

[Sam Doulaz Jr]

Je chercherai et je reviendrai vers vous si je ne trouve pas.
Si je connais à peu près la théorie, je ne connais pas justement bien tous ces dossiers encore.

Mais bref, vu ce que tout ci-dessus, pour le PdP, ça m'étonnerait que la commune souhaite vendre et ça m'étonnerait que QSI souhaite acheter là parce que finalement ça n'aide pas un éventuel projet de travaux. A mon seul avis hein.

[Axelferis]

Le PSG va accuser 100 M€ de déficit
Le club de la capitale enregistrera des pertes records en fin de saison. Malgré la puissance financière de son actionnaire, il s’expose à des sanctions de l’UEFA à l’horizon 2014.
http://www.leparisien.fr/psg-foot-paris ... 896879.php

Cela va jouer dans la décision de construire un nouveau stade.

[milcis]

oui c'est dans le topic du stade des lumières.

Faudra que tu regardes mais en gros Vinci c'était impliqué au final et avait racheté 49% de la société sui gèrera le stade et qui avait été crée pour cela.
Plus les détails précis mais demande aux lyonnais

Je confirme pour Lyon, Vinci est bien co actionnaire de la societé du montout.

http://www.lyon-info.fr/?Vinci-achete-la-moitie-du-Grand


Pour le deficit du PSG, je pense que c'est un argument pour un nouveau stade, histoire de diversifier et d'augmenter les recettes.

[vilak]

Je pense aussi que cette annonce d'un probable gros déficit est un argument pour la construction d'un stade.

[Axelferis]

A Milan barabara berlusconi a annoncé aussi qu'un nouveau projet de stade est en étude

Ils flippent tous pour le financial fair play.

De toute façon dès l'année prochaine la champions league à paris c'est au stade de france pour augmenter les recettes.

Un psg -real devant 80000 personnes, pas besoin de réfléchir en terme de recettes

[speedlight69]

juste pour le cas Lyon , Ol est proprio à 50% du projet et plus 100% comme avant. Au traver la société du montout

Rien n'est d'officiel n'a été signé avec Vinci! La soi disant entrée de Vinci dans le capitale c'était plus pour dire:Regardez, nous avons un garant donc le stade est pret a sortir de terre il ne manque plus que le permis.A defaut de trouver les fonds qui lui garantiront 100% des droits du nouveau stade(il part aux emirats dans 10jours) alors il pourra se rabattre sur la solution Vinci.En homme avisé qu'il est ce serait une grosse erreur de sa part de signé Vinci sans avoir exploité d'autre option qui pourront lui garantir 100% des droits. Il vaudrait mieux pour lui revandre un Ol proprietaire de son stade qu'un Ol a moitié proprio.

[Keyser92]

Interview tres intéressante de Bazin sur le site du parisien avec des moments tres intéressant ...

Instant choisi :

La fin de cette aventure, c'est le Parc des Princes ?

Oui, l'histoire n'est pas terminée. On travaille énormément pour que le Parc des Princes reste la maison du PSG. Le Parc des Princes sera différent de celui d'aujourd'hui afin qu'il puisse répondre à l'ambition du nouveau PSG avec plus de recettes, plus de capacité, plus de salles réceptives. On travaille sur le dossier avec le Qatar depuis quatre mois.

Pourquoi le PSG doit-il rester au Parc des Princes ?

Parce que c'est son ADN. On peut faire un autre club parisien ailleurs. Mais le PSG est intimement lié au Parc. Ils ont vécu l'un dans l'autre. Si on aime ce club, on ne le comprend que par son histoire au Parc des Princes.

Avez-vous des garanties pour que le club y demeure ?

Non, mais je vais tout faire pour qu'il y reste.

Et s'il n'y restait pas.

Iln'y aura pas de travaux et, je le crains, pas d'Euro 2016 à Paris. Mais ce n'est vraiment pas mon hypothèse.

Est-il possible de démolir le Parc et de reconstruire un stade à la place ?

Nous avons un accord très clair avec Vinci et le PSG afin d'étudier toutes les possibilités sur le site du Parc des Princes pour qu'il soit compatible avec les ambitions de QSI. Il n'y a aucun tabou. La démolition est une alternative. Dans l'absolu, c'est possible, mais est-ce recommandable ? C'est une vraie question. La seule option à laquelle je me refuse de travailler, c'est une installation du PSG au Stade de France.

Quelle est votre solution ?

Rénover profondément le Parc et augmenter sa capacité actuelle. Deux tiers des matchs de L1 ne nécessitent pas plus de places qu'aujourd'hui. La difficulté concerne les trois ou quatre affiches de L1 et la campagne européenne. On le sait bien.

Vous sentez-vous otage de la décision des Qatariens ?

Pas du tout. La décision leur appartient et je la respecterai.

Je pense que les Qatariens vont rester au Parc des Princes. Quand on a vendu le PSG, on n'avait aucune assurance que le nouvel actionnaire resterait au Parc. Nous avons avec Vinci et le PSG de très nombreuses séances de travail pour trouver la meilleure solution.

Est-ce l'obtention du bail qui vous permettra de faire du PSG une opération financière neutre ?

Non, mais vous avez bien compris que j'y tiens.



Voila, tout est envisageable dorénavant vous l aurez compris ...

A vous